主题：中国主要城市楼市现状扫描

北京：“有价无市”局面凸显

   北京市统计局最新数据显示：2007年1－2月，北京市房地产开发投资较快增长，达145.8亿元，比2006年同期增长21％。与此同时，房价指数仍在小幅上涨，房屋销售面积大幅减少，“有价无市”局面突显。北京市统计局、国家统计局北京调查总队对此分析认为，市场供求矛盾未得到解决，房价指数依然高位运行。

   今年1至2月，北京商品房市场“缩量空涨”的现象突显。统计数据显示，住宅现房和期房的销售面积双双大幅下降；与此同时，房价指数依然高位运行。业内人士分析认为，去年以来，北京商品房供应指标下滑，以及在调控政策影响下购房人较为普遍的观望心态，是出现交易量萎缩但房价依然高企的主要原因。

   北京市建委统计数据显示，今年1至2月，批准预售的商品房项目共计249万平方米，比去年同期的372万平方米，下降了33％；住宅商品房预售项目共计141万平方米，比去年同期的243万平方米，下降了42％。

   其他供应指标也在下滑。前两个月，新开工面积233.2万平方米，下降40.7％。其中住宅新开工面积为129.3万平方米，下降45.2％。房地产开发企业完成土地开发面积41.7万平方米，下降45.8％。

   在增量减少的同时，存量住房消化的速度正在加快。截至2月末，商品房空置面积为971.5万平方米，同比减少183.5万平方米。其中，住宅空置面积为444.8万平方米，同比减少239.8万平方米。

   业内人士分析指出，普通老百姓关注的住房问题主要集中在每平方米8000元以下的住房，目前北京市场商品房供应量相对不足，主要是结构不尽合理，不过随着政府着力逐步解决中低价位住房的供应，这类住房的涨幅将趋缓。
 
   今后调控的方向是增加住房的有效供给，北京市计划在今后三年内，兴建1000万平方米的限价房和1000万平方米的经济适用房；因此北京中低价位的住房涨幅会越来越小。

上海：房价下跌供求关系逆转

    房地产宏观调控的“药效”正在上海迅速发挥。一份由建设部立项、由上海社科院房地产业研究中心和上海市房产经济学会历时4年多完成的报告显示，经过两年宏观调控，整个上海房地产市场发生了非常明显的改变，各项数据正趋于正常。报告显示，上海住宅的价格上涨幅度已经低于消费品价格上涨的幅度，2006年的涨幅为－0.5％，这一数据成为2000年以来的首次负值。上海已成为全国新建商品住房价格下降最为明显的城市。这一数据与过去一年间国家统计局公布的情况一致。在过去12个月中，上海新建商品住房销售价格涨幅几乎一直处于跌势，其中5次领跌全国。与此相对应的是，上海商品住宅供应持续增长。近一周（3月26日－4月1日），上海共22个楼盘有新增供应上市，其中有3个项目成交量过半，占新增供应量的7.6％。上海易居房地产研究院的市场数据情况显示，未来阶段商品住宅的供应仍维持在高峰期。

    根据对全市重点区域监控数据显示，上海市商品房新增供应量33.89万平方米，商品住宅新增供应量为21.2万平方米；全市商品房共成交56.6万平方米，商品住宅成交42.8万平方米；商品房成交均价为9139元／平方米，商品住宅成交均价9664元／平方米。

    就实际市场状况而言，供应量仍远大于实际需求。同时，由于办公商业类物业的新增供应量仅为0.3万平方米，也是导致商品房整体供应回落的主要因素。商品房和商品住宅成交量持续平稳上升，但相对增幅已经有所回落，从往年3－4月份的实际情况显示，近期单周成交情况预计会表现出平稳的态势。上海社会科学院房地产业研究中心日前完成最新研究报告称，未来几年上海商品住宅将出现供远大于求的局面，要防止出现房地产“硬着陆”的风险。上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭表示，这是因为当投资、投机资金分散后，对住房市场起到真正支撑作用的唯有自住需求，但高企的房价会令潜在购房人心有余而力不足。在楼市供求关系逆转、自住购买力有限、投资需求又大幅减少的背景下，如果不对供求关系进行宏观调控、房价不能尽快平抑，房地产市场未来几年的成交量将大幅下滑

广州：强力调控拐点将现

   广州经纬地产4月2日公布的统计数据显示，2007年第一季度广州市共出让国有土地25.77万平方米，同比去年减少15.8％；出让总金额接近19.86亿元，同比增幅达35.1％。

   根据《广州市住房建设规划（2006－2010）》内容，政府计划在今年拿出501万平方米的住房用地进入市场。日前出炉的调控楼市的“广七条”首条更是明确提出，将从今年开始连续三年确保全市十区每年供应住宅用地5平方公里，其中2007年供应5.07平方公里，住宅供应总量达到建筑面积1250万平方米。

    统计显示，今年1－3月份广州共进行了3次国有土地使用权的公开出让，出让地块共计6宗，可建住宅建筑面积为65.99万平方米，这一数据仅为全年住宅供应计划的5％，远低于业界预期。而即便在土地供应相对短缺的2006年，前三月出让土地的建筑面积总量也已经超过90万平方米。

    据了解，荔湾、海珠等老城区是今年土地招拍挂的主要区域，受板块发展限制，每幅成交地块的面积都在1万平方米以内。“土地供应的大幅‘缩水’，导致了地价不断向上攀升。”

    今年第一季度广州的土地楼面均价为3009元／平方米，同比增幅达到86.7％。其中3月13日的江湾烂尾地块经过91轮竞拍，最终以楼面地价高达7082元／平方米出让，创造了广州商住用地拍卖的单价新纪录。广州日前出台的调控楼市的7条措施在业界和广大市民中引起了广泛关注。地产专家分析认为，调控措施对第一季度的楼市影响甚小，主要将在今后三个季度中陆续显现，今年广州将不会再出现类似2006年暴涨23％的情况，而明、后年随着大量中小户型住宅、限价房和经济适用房的推出，房价的涨幅有望维持在一位数的理想水平。

深圳：理性消费渐成主流

楼价快速上涨

    从上世纪90年代末到2004年，深圳房地产市场处于一个稳步发展、理性浮动的阶段。深圳楼市被誉为“全国楼市的样板房”，也是公认的全国地产发展最为健康和规范的城市。从2004年底、2005年初开始，深圳楼市迎来拐点，连续3年保持高速度发展，房价也是水涨船高，持续上扬。深圳六区的住宅均价从2005年的6000多元／平方米，涨到了2006年近万元／平方米。

    深圳楼价上升的原因是多方面的。一方面，国家收紧了地根，银行收紧了银根，一定程度上提高了开发商入市的门槛。另一方面，决定楼价的最终因素还是供求关系。深圳城市化进程加快发展，产生了强劲的需求，而基于土地资源的有限，使得楼市一度处于供不应求的局面，导致了楼价的上涨。统计数字显示，自2000年至今的7年多来，深圳市一手住宅需求量都大于供应量，但同时住宅的空置率也跌至近年来的最低点。楼市动态各方关注房地产价格过快的增长，将直接影响到老百姓的切身利益，特别是一些低收入家庭和普通老百姓。总体而言，房地产价格是由市场供求关系决定的，但在房地产市场发展过程中，市场监管、政策引导、积极调控也是至关重要。深圳市政府表示将在以下三个方面采取进一步措施：第一，加大土地供给力度。增加土地供应量，盘活现有存量土地，打击囤积土地行为，确保市场供求平衡。全年动工建筑面积2000万平方米左右，全年提供给市场的建筑面积800－900万平方米，而市场平衡点就在800万平方米左右。第二，要优化住房供给结构。从政府角度来说，调控保障措施的基本立足点，就是要保证普通老百姓、低收入家庭和困难家庭的住房问题，这直接关系到社会稳定，关系到和谐社会建设。深圳市政府今年将增加政策性住房用地60万平方米，开工、在建经济适用房和公共租赁房2.5万套，年底可用于出售和租赁的不少于6000套，切实解决低收入家庭、普通老百姓以及困难家庭的住房问题。第三，加大房地产市场监管。实行房地产信息透明化，商品房售价、建筑面积、套内面积、公摊面积实行公开明码标价。

回归理性众望所归

    深圳土地面积只有1953平方公里，为了保证城市、人和自然和谐发展，深圳划出了49.8％的土地作为生态保护线，而剩下一半土地中，2／3的要用产业、公共基础设施建设。如何有序保障房地产供给，解决因经济快速发展、人口急剧膨胀、城市规模不断扩大而带来巨大需求，是需要政府和全社会都要面对的问题。卓越集团董事长李晓平接受采访时表示，2007年，凭借政府的理性调控，政策的落实得力，整个市场会平稳增长。置业国际董事长姜树荣认为，现今深圳房价已经与大众消费力有所脱节，今年的楼市是对前两年高涨不退的一个消化期，应该通过这一年将市场调整到更健康更理想的状态。有关业内人士大胆预测最早在2008年底，或者2009年初，深圳房价将出现拐点，到时房价自然会应声而落。