主题：西区楼市： 市区房产的折射

珠海西部的开发，早在1992年便已开始，当时金湾主要开发区域是三灶金海岸版块，而斗门则是白藤湖版块。但过去的20年里，相对比其他地区和城市，发展缓慢。西部居住人口发展缓慢原因有很多，如：距离（西部离主城区较远，中间二十公里被南屏工业园、珠海大桥、鹤洲北所隔离）、人口及配套（珠海主城区本身人口不足80万，不足以辐射西部）、交通（所涉及交通、医疗、教育配套等就无法跟上，导致主城区早上是去西部拥堵不堪，这一现象，与大城市的规律相反），政策（2006年到2008年间，是主城区最火的时候，西部却刚好碰上了暂停入户的政策）。

在我们公司研究中，我们将西部分为4个重点发展区域：一、湖心路版块；二、白蕉版块；三、西湖城区版块；四、尖峰南版块。这些区域在发展的时间段落上，和珠海部分区域发展过程中有很多相像的地方。

●湖心路：葡萄成熟时

湖心路版块的发展模式主要是民间主导，政府配合，带点“野蛮生长”的味道，这个版块是西部发展最早的地区，和2003年“夏湾片区”接近。土地基本上是在私人掌握，刚开始是几个本土开发商主导区域发展，由项目开发进度主导片区成熟进度，片区路网和管道铺设都是跟随项目发展逐步完成。所以投资客占的比例是整个西部最高的，虽然目前湖心路版块已建成面积超过100万平方米，但人气还是偏低，在3-5年即将建成接近200万平方米。预计未来8-10年内供给面积超过700万以上，版块初步统计总供给超过1000万平方米，可供30万人居住。目前价格毛坯房基本在7000元以上，现阶段的客户结构中，中高端产品客户还是以主城区为主。这片区特点是居住性良好，居住生活元素丰富，将未来在西部区域中会是最先成熟的区域，但缺乏政府总体规划布局，如除了主干道两侧市政设施基本完成外，其他市政设施缺乏，如万威美地后面区域到现在还没有市政道路，还有版块中交杂老、中、青开发理念各异的项目，整体地块提升难度大，这点和夏湾片区现状接近。

●白蕉：万千宠爱于一身

白蕉版块的主要特征是政府高起点布局，实力企业参与，区域划分从尖峰桥头至斗门汽车站之两侧土地，已建成的项目有旭日华庭、海逸豪庭，在建的项目有万科城市花园、中邦城市美墅、广汇高墅等项目。目前该片区还有部分厂区存在，所以看起来并不起眼，但政府掌握的土地资源如同当年“南湾片区”，整个版块西临黄杨河，东靠东胜利河，资源条件和南湾片区相若。和湖心路不同之处在于，政府储备大量该片区土地，政府可以有步骤、有计划开发，该版块在政府整体布局里是带“准生证”的。政府在挂牌条件和推售土地规模等方面，都充分反映了政府对对白蕉整个版块定位和重视。目前已进驻开发商基本是大品牌企业，如：时代地产、三一重工、万科、中邦、华发等。其中最特别是全球500强惠普打造的智慧城项目也落户白蕉，已立项开工的主城区第二通道香海路也途经白蕉，目前版块精装价格在6600元-7800元之间，最近推售土地的楼面地价都过2000元，目前性价比优势明显，整个西部格局中，无论在交通、资源、规划上，白蕉版块都有条件成为主城区中端客户首选，可能复制第二个南湾故事。

●西湖：阿里巴巴魔盒准备开启

在中国大部分城市开发新区时，都是行政办公先行，这点对于拉动新区效果立竿见影，但珠海包括市政府、斗门区政府到现在还是在老地方。通过数年的调地和清理土地纠纷后，西湖城区土地问题目前已全面清理完毕，现在无论是建设规模、影响深度、建设方式等都是珠海前所未有的，规划总面积193平方公里，规划范围东至天生河、坭湾门水道，南至西湖大道，西至机场高速，北至粤西沿海高速公路，规划人口规模约为140万。

西湖版块未来建设将是西部最重要的发展区域，也是金湾经济、政治中心，版块里面有高尔夫球场、还有珠海最大的天然湖泊，东南面靠海，未来交通上也有根本性变化，轻轨机场线和金海大桥合并建设，建成后和横琴一桥之隔，以后从片区到横琴仅数分钟，其发展走向和香洲重点发展区域“湾仔十字门片区”类似，由政府和有实力企业一起参与一级土地开发，共同高标准合力开发，整个西湖版块未来想象力丰富，目前西湖环境美化工程已开工，城区整体建设今年8月26日也正式动工。

目前在该版块进驻企业有保利、时代、旭日、万科、新世界。在建设的泰桦·西湖怡景园由于紧靠湖边，前景不错。版块中机场北版块带精装8000元-9800元之间，金海岸版块带精装7000元-8500元之间，是一桥之隔横琴的1/4，是绝对的价值洼地。

●尖峰南：厚积薄发中

尖峰南版块的发展形式是政府推手，企业助力，井岸是珠海最大的原居民集中地，现状是井岸城区西边是尖峰山，东边是黄杨河，北边的通道两侧均为老区，无法进行大规模发展，老城区真正可利用开发土地不多，仅有和湖心路相接的南边发展良好。尖峰南版块范围由黄杨山公园入口至斗门三职中之间两侧土地。目前已搬到该版块办公单位有国税、检察院、交警大队等。版块背靠尖峰山、前临黄扬河，是整个斗门最好自然资源集中地之一。版块与井岸一脉相通，而井岸一直以来就是斗门的政治、经济、文化中心、商业中心，是斗门人口凝聚力最高的区域。使得版块的未来发展具备了极大的潜力。

该版块和“新香洲版块”早几年发展经历接近，刚开始由政府确定区域为未来行政新区，然后由版块里维埃拉、东方墅、华发水郡等大盘带动。现在该区域价格已逐渐超越井岸老区，现在正在建设项目有世荣作品一号、天成峰景，区域已报规面积约150万，未来将成为井岸周边镇区居民首选。随着世荣作品一号年底上市，其总规模达80万平方米，将会刷新该版块价格格局。

目前的珠海，市区和西部关系，和2001年广州和番禺情况很像，主城区已饱和，刚需急需分流。现在珠海大道、珠海大桥正在修复、金湾立交也已经动工。目前西部价值洼地明显，最近5年，虽然国家调控频频，但西部楼价还是缓步上升。今年上半年珠海全市实现商品房销售面积159.84万平方米，同比增长44.3%，其中贡献度最大的要数西部楼市。

从网签成交数据可知，今年上半年西部成交住宅6191套，接近去年全年的销量7171套，比去年同期更是上涨了156%。近期珠海有约15个项目推向市场。其中包括主城区7个，西部有8个，总体新增供应量预计约有500万平方米。值得引起注意的是整个西部现在楼价，按新出台评估地价计算，加上建筑、管理等费用，基本是无利润，即是面粉加上鸡蛋就是“面包价”。现在西部开发项目大部分是在消耗早期土地利润，这类型项目正在逐步减少，未来市场供应之产品都是新地价产品，价格都会远超现在。

当前，市区去西部只有一条城市主干道，未来2-3年，东西部两翼会增加两条主要道路交通设施，香海路和金海大桥，还有轻轨机场线，有轨电车、快速穿梭巴士等，交通，是快速抚平房价落差的最好工具，一旦主城区与西部的快速交通体系形成，西部真正起到分流珠海主城区居住压力，未来2-3年，珠海的西部，将以上述四大板块为首，结束目前的“面包价”时代，成为珠海城镇化、强市梦的最强支撑。